Земля чи квартира: куди краще інвестувати свої кошти?
В рамках інвестиційних дебатів, які проходять з 4 по 25 жовтня на YouTube-каналі Monitor.Estate, учасники та експерти дебатів прагнули розібратися в перспективах, можливостях та дохідності при інвестуванні в сільськогосподарську землю чи нерухомість у новобудові.
Інвестування в житло
Думаю, що багато з нас не дивлячись нададуть перевагу квартирі. Чому? Бо це зрозумілий інструмент, у нього є право власності, об’єкт можна продати, віддати в заставу, жити в ньому або здати в оренду.
Більше того, один із учасників дебатів — Анна Лаєвська, комерційний директор «Інтергал-Буд» — вважає, що в цей непростий для України час попит на житло є, хоч і знизився на початку війни, але й завжди буде. Це той актив, яким легко оперувати, це багатофункціональний актив, який довів свою надійність упродовж різних періодів і фінансових криз.
Коротко про квартири:
- здорожчання квадратного метра під час будівництва до 50%;
- дохідність на рівні 15-20% у валюті на рік за середніх темпів будівництва 1,5-2 роки;
- дохідність оренди в передмісті Києва орієнтовно 9-11% річних;
- строк повернення інвестицій не перевищує 13 років;
- житло забезпечує збереження коштів у часі.
Водночас експерт прямих ефірів Ерік Найман (Hugs.Fund) наголосив, що найбільшою перевагою інвестування в житло є програма «єОселя». Якщо є можливість взяти такий кредит, то експерт рекомендує це зробити якомога раніше, оскільки 7% річних у гривні під купівлю житла — це не ринкові умови, тому довго існувати така можливість не буде.
На думку експерта і досвідченого інвестора Дмитра Карпіловського («Укрінвестклуб»), при інвестуванні у квартиру під оренду варто очікувати радше 5% річних, ніж 10%. Навіть подобова оренда натепер не приносить більше 10%. При цьому, як зауважив експерт, індексація орендних платежів може переглядатися кожні 3-6 місяців, чого точно не буде при оренді землі.
З перевагами все зрозуміло, а як щодо недоліків? Тут я з експертами погоджуюсь і відзначу ось ці мінуси:
- волатильність ринку нерухомості;
- амортизаційні втрати об’єкта;
- пошук орендарів;
- високий рівень ризиків прострочення введення будинків в експлуатацію;
- прив’язка до гривні.
Також хотів би додати, що при інвестуванні в квартиру на ринку новобудов першочерговим є не дохідність чи приріст на капіталізації, а перевірка документів забудовника і легітимність забудови.
Інвестування в сільськогосподарську землю
Інший учасник інвестиційних дебатів Єгор Лісничий, комерційний директор «Твоє коло», вважає, що краще вкладати гроші в сільськогосподарську землю з огляду на менші військові ризики, присутність орендарів землі, які обробляють її, наявність законодавчих обмежень щодо кількості придбання ділянок в одні руки, обмеженість активу (він не виробляється більше ніким і нічим). Можна погодитися з такими перевагами, крім того, поки ринок закритий для юридичних осіб, то є можливість обрати «свою» ділянку під інвестицію. Після відкриття повноцінного ринку, це зробити буде складніше.
Коротко про сільськогосподарську землю:
- мінімальна сума інвестицій від $4,5 тис. — це вартість одного паю;
- капіталізація близько 20-25% на рік;
- дохідність до 24 % у валюті на рік;
- гарантована дохідність оренди 6% річних у гривні;
- строк повернення інвестицій не перевищує 6 років;
- прив’язка до валюти.
Ерік Найман та Дмитро Карпіловський зауважили, що перевагою інвестування в сільськогосподарську землю є можливість докуповувати актив. Сьогодні один пай, через місяць інший. Оскільки орендарями є великі агрохолдинги, які мають експортну виручку, то й ціна за пай рахується у валюті. Долар зріс — ціна за пай у гривні також зросла. Крім того, військові ризики менші, ніж у класичній нерухомості.
Цифри цифрами, але й інвестування у землю мають свої недоліки:
- обмеження експортних коридорів;
- мінування полів;
- молодий та не перевірений ринок;
- повільна індексація цін на оренду.
За інвестування в землю ключовим моментом є вибір керуючої компанії, якщо інвестор хоче зробити цю історію пасивною. Якщо ж займатися цим самостійно, то варто перевірити юридичний статус землі, особу продавця, наявність орендаря, порядок сплати податків, родючість ґрунтів тощо.
Короткі підсумки
Отже, питання землі чи однушки біля метро мають вирішити глядачі. Бо саме вони, як інвестори, голосують своїми грошима. Зверніть увагу ще раз на плюси та мінуси, про які я говорив вище, та враховуйте також і юридичні аспекти інвестування в дохідну нерухомість.
